创业机会何处寻? 上海地铁商铺投资良机日益显现
来源： 2011-11-13 16:13:20【
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根据上海“十一五”发展思路，未来将借助轨道交通网络，来逐步完善上海的商业布局，而轨道交通商业也会由此得到发展，因此上海地铁商铺面临绝佳的发展契机。而对于投资者来说，其中也蕴含着不少创富的商业投...
| 根据上海“十一五”发展思路，未来将借助轨道交通网络，来逐步完善上海的商业布局，而轨道交通商业也会由此得到发展，因此上海地铁商铺面临绝佳的发展契机。而对于投资者来说，其中也蕴含着不少创富的商业投资机会。 地铁商铺对众多投资者来说已不再陌生。而未来上海将重点发展轨道交通商业，这预示着地铁商铺投资机会越来越多。 有关专家表示，从国外的经验来看，轨道交通商业在整个城市商业格局中占有一席之地，而且实践也证明，轨道交通的发展对周边商业的推动作用很大，因此可以预见，随着未来上海轨道交通网络的完善，上海的轨道交通商业也会随之发展起来。 记者从相关部门了解到，目前上海的轨道交通商业正在稳步推进过程中。目前已有轨道交通1、2、3、4号线四条经营线路。此外，轨道交通6、8、9线是最近一段时间内重点发展的线路。更远期的发展目标会借助成熟商圈，来发展各站点内的商铺，使之与地面商业形成互补。 那么，目前地铁商铺的经营状况如何？在未来一段时间内，上海将重点发展哪些区域的轨道交通商业？投资地铁商铺要注意一些什么问题？……带着诸多疑问，记者走近地铁商铺，一探究竟。 “轨商”发展潜力大 上海知名商铺专家姜新国在接受记者采访时表示，未来地铁商铺必将成为热点。他之所以做出这样的判断，其根本原因在于上海未来的商业发展趋势与轨道交通商业息息相关。根据上海商业地产“十一五”发展思路，主要围绕“轨道交通”做文章，具体是不断强化“轨道交通枢纽”和“周边社区”的建设，并加以重新调整和布局，两者齐头并进，相互促进。由此可见，未来轨道交通商业在整个上海市的商业格局中所扮演的角色发生变化，不再只是一个微不足道的配角。 专家分析认为，轨道交通商业地位之所以能够得以抬升，这由轨道交通商业本身的优势所决定。轨道交通具有快速、便捷以及聚集效应，三者合力所产生的作用是别的交通方式无法比拟的。而这种优势对于改善目前上海商业布局不合理之处，有着巨大的作用。 根据上海市“十一五”期间商业发展规划，在轨道交通建设的基础上，将形成60多个大中小型交通枢纽。考虑到今后每年将有2000多万平方米新建住宅以及40个新型多功能社区生活中心和邻里中心建成，上海中外环线之间将开发和建设一大批商业中心。 在上海轨道交通1、2、3、4、5号线运行的基础上，近期随着轨道4、6、8、9号线的加入，使上海轨道交通的网络化格局逐渐完善。这使得“轨交商业”在规模、范围、功能上有了进一步扩展的余地。如果考虑到2010年上海将拥有13条和408公里长的轨道交通线以及每日集聚900万人次规模，这将成为上海“轨交商业”的发展奠定坚实的基础。 记者从上海申通地铁资产经营管理有限公司了解到，目前共有轨道交通1、2、3、4号线四条经营线路，商业经营总面积近3万平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织品、五金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。 目前已经成形的大型地铁商圈有徐家汇、人民广场、中山公园和新上海商业城等。这些站点已经建立起地上、地下相结合商业地产市场。此外，上海南站在原有6万平方米商贸面积的基础上，继续向南北两个地块拓展。而未来重点的发展区域有浦东新区的东方路站、卢湾区的打浦桥区域，以及黄浦区的老西门板块，而人民广场和徐家汇也将随着轨道交通站点增多，继续扩大规模。 上海申通地铁资产经营管理有限公司商业事业部有关人士告诉记者，轨道商业规模在不断扩大的同时，其商业经营模式也在不断优化。上海的轨道商铺从此前的便利店为主导经营模式，到现在根据各自特点精确定位，上海的“轨交商业”走了十个年头。 培育期不可忽视 商铺的成熟需要一个过程，地铁商铺也不例外。在上海南站，轨道交通1号线与3号线之间有一条通道，每天有大量的乘客从这里穿行换乘。2月15日上午记者来这里采访时，正值交通高峰期，通道口似开放的闸门，人流源源不断地涌出。据目前上海南站地铁售票情况来看，这里每天有24余万人进出，假设有一半的人从这条通道经过，那么人流量也超过10万之众。 南站地铁商铺西区就位于通道的一侧，部分商铺已经从去年10月份开始营业，业态相对较杂，有经营服装、食品的，也有买工艺品、手机配件的，还能找得到理发店等。这里经营者心情不大一样，有的欢喜，有的忧愁。 下午两时许，记者来到一家食品店。当问及最近生意如何时，工作人员刘小姐表示日营业额降低了三成，“可能是春节过后刚刚上班的缘故，”她如此分析营业额下降的原因。这家主要经营蛋糕、面包以及奶制品的小店所占面积并不大，店里被商品塞得满满当当。刘小姐表示，她没有碰到养铺的烦恼，开张营业后的第二个月，小店就实现了赢利，最高日营业额曾超过3000多元。虽然目前营业额有所下降，但她并不担心，“预计节后就可以恢复正常了。”她信心十足地说。 但并非所有经营者都象她这般自信。记者来到一家工艺品店前，虽然店门大开，但店内并未开灯。问及不开灯的理由，老板许强解释说是为了节约开支。许强脸上愁云密布，看得出他在为某些事情而发愁。 问及生意如何时，许强轻轻叹了一口气。他也是从去年10月份开始营业的，但直到记者见到他那天，近四个月的总营业额只有1513元，今年2月份前半个月的营业额只有137元。 许强自己是老板，这让他省去了聘请员工的开支，“如果我请人帮我看店的话，可能坚持不到现在了。”他坦承。不过，许强也动摇了，他在自家店门口贴出了写有“旺铺招租”的纸条，并留下了联系方式。他想找下家转让出去。“原价转让，绝不多收一分钱。”他如此表示。至于前期投入的8000多元装修费，能收回一点是一点，如果收不回也无所谓。 而同样是买工艺品，在徐家汇地铁站内，其情形则要好得多。一位不愿透露具体姓名的女士在这里经营手机贴纸、时尚饰品等，每月的纯利润接近万元，正是因为这样，让她辞职当起了小老板。 同一个商场内，经营的业态不同，缘何出现那么大的区别；而在不同的区域，经营类似的商品，缘何也有那么大的区别？专家分析认为，许强在南站之所以至今未打开局面，主要是由于他的经营思路有问题。根据目前的实际情况，眼下南站适合经营食品，特别是一些诸如早点类的食品，尤其受乘坐地铁的白领欢迎，因此那家蛋糕店生意不错。而徐家汇地铁商铺已与地面商圈形成联动，消费者把逛地铁商铺也当成了逛街，所以能吸引到更多的人流，生意肯定也不赖。 不过专家也表示，对于地铁商铺，也有一个培育期，在此期间，消费者会逐步认识并接受它，直到其拥有固定的消费群体。 投资机会何处寻 就商业经营模式以及体量来区分，地铁商铺分为三大模式。其一是站厅商业，其中会设置消费服务区、文化服务区和专业服务区；另外一个就是地下空间商业，四通八达的地下街将各个街区、办公楼与地铁连接起来，形成一个主题商场、大型超市、餐饮、停车场甚至图书馆等文化网络一应俱全的地下综合商业圈，如徐家汇地下商圈等。此外还有站点商业，定位于综合消费，体量较大，旨在配套辐射周边社区及大型商圈，运用多种灵活的经营模式组合，引进多种业态。 据上海申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部有关人士透露，目前重点发展轨道交通6、8、9号线三条营运线路。 尚在招商过程中的有南站商铺，其中西区尚有20%的商铺正在待租过程中，而处于开放区域的B区，近期也纳入招商计划中来，据有关人士介绍，B区商铺规模达3800余平方米，600余套。B区计划引入一些品牌快餐店，有可能是洋快餐如肯德基、麦当劳等，可以是本土快餐，如永和大王等。B区商铺租金水平约7～8元/平方米?天。 据透露，截至到2008年底，计划在轨道交通8、9号线六个站点推出商铺，总规模约4600平方米。分别是轨道交通8号线的嫩江路站、黄兴路站、临平路站、虹口足球场站以及上南路站；轨道交通9号线的宜山路站也有商铺推出。商铺定位为经营快速消费品，服务乘坐地铁的都市白领。 在成熟商圈内发展地铁商铺，受原有商业氛围带动，此类商铺成熟期会更短，因此在更为远期的发展规划中，会优先发展成熟商圈内的地铁商铺，如轨道交通10号沿线，将重点选择豫园站、五角场站等。当然，部分人流量较大的站点也会优先考虑发展，如轨道交通10号线的吴中路站以及动物园站等。 此外，受轨道交通发展的促进，有不少地面商业也会加快发展步伐。如浦东新区正在考虑以东方路站出口两大区域为核心，结合周边金辉广场、96广场、金壁辉煌、潍坊路商业街等商业设施形成规模达80万平方米的商业聚集地。卢湾区也考虑在打浦桥地区围绕轨道枢纽站开发规模达52万平方米的商业、商务设施。黄浦区考虑增加南京路西藏路地区商业规模，使其面积扩展到60万平方米。 小贴士 投资地铁商铺五注意 不少业内人士分析认为，投资地铁商铺也会受到诸多因素的制约。如果操作不当，也会遭遇风险，甚至失败。专家表示，地铁商铺投资能否成功，主要取决于五个要素：地段、人流量、位置、成长性以及管理能力。 第一是地段。地段的好坏与否，直接决定投资的成败。商铺价值与地段密不可分，各地铁站点由于地段不同，客流量存在差异。姜新国表示，有些站点地处人流量较小的区域，同时周边商业氛围冷清，这样的铺位，会因为地段价值差而毫无价值可言。因此投资时对地段的考量绝不能放松，应尽量寻求位于地段价值较高的站点进行投资。 第二是人流量。专家表示，人流量也在一定程度上决定商铺品质的优劣。失去了人流量的支撑，犹如无本之木，没有基础，其余的都是空谈。对于人流量的考量，专家提出应该考察其有效到达量，如有些站点所处位置虽然地处闹市区，但是由于其有效人流量不足，一时也难以变成旺铺。最为显著的例子就是静安寺站的伊美时尚广场，由于站点的人流无法转变成商铺的客流，因此其经营状况并未如当初所设想的那样火热起来。反观徐家汇地下商圈则恰恰相反，由于地铁人流能够有效转换成商铺客流，因此这里的经营状况一直非常火爆。 第三是位置。记者在上海南站采访时发现，同是西区商铺，但是靠近过道的租金最高，缘何如此呢？这就是位置因素所起的作用。因为越靠近过道，所能接触到的人流量也就越大。由此可见，地铁商铺对于位置也非常讲究，选择好的位置，投资回报相对要高。 第四是成长性。就商铺的属性来说，如果其成长性一般，自然会限制未来的升值潜力，因而投资价值会大打折扣。专家表示，考察地铁商铺的成长性，可以与周边发展潜力综合起来考虑。如上海南站，其未来年运能将达到1500万人次，因此其成长性自然很大。目前一些在建的地铁枢纽站值得重点关注，建成之后，人流量必定大增。 第五是管理。商铺管理方的管理能力也是投资者关注的一个重要因素。位于人民广场站附近的香港名品街，不少从地铁上下来的乘客，会专程前去购物。借助其精确定位，已步入良性循环，商铺租金不断上涨，目前连摆放在走道上一个长约1.2米的化妆品柜台，月租金也达到了12000元，但仍然一铺难求。可见管理方能力的高低，也决定了商铺未来升值的潜力大小。地铁商铺大都把对象定位在都市白领，如果管理方引导不善，很容易导致同质化竞争，这是投资者需要注意的。 |
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