房贷比较:80万20年期房贷 最多可省息6万

来源:   2011-11-10 21:22:18【 】             影响指数             


 
CFP供图  房价反弹,入市买房的人又开始增加,事实上,房贷的选取也需量体裁衣,根据自己的家庭财务状况,选择了合适的房贷和还款方式,就可以节省不少利息。  案例:个体户李先生准备贷款80万元购买首套普通自住...

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  房价反弹,入市买房的人又开始增加,事实上,房贷的选取也需量体裁衣,根据自己的家庭财务状况,选择了合适的房贷和还款方式,就可以节省不少利息。

  案例:个体户李先生准备贷款80万元购买首套普通自住房,按揭20年,由于李先生没有公积金,所以只能选择普通商业贷款。根据国家政策,李先生目前可以获得七折优惠利率4.158%。

  解决方案:由于李先生贷的是普通商业贷款,没有公积金贷款的限制,几乎所有的商业银行都可以成为李先生的贷款对象。

  目前,在月供还款方式之外,一些银行推出了双周供、气球贷等创新型还款方式。如果李先生的还款能力稍强,合理选择和搭配这些还款方式,利息最多可以节省6.0155万元。

  方案一

  提前还贷宜择等额本金还款方式

  目前,各家银行的房贷都提供等额本息(等额)和等额本金(递减)的还款方式,如果选择等额本息的还款方式,则李先生每月的还款金额固定为4914.71元,其构成中每月所还本金递增,但是每月所还利息递减,20年下来,李先生应还本息共计为117.9529万元,其中利息为37.9529万元。

  操作:如果李先生采取等额本金(递减)还款方式,则第一个月月供将为6105.33元,随后每月递减11.55元。月供中每月所还本金固定为3333.33元,其中所还利息则每月递减。20年下来,李先生共计需还本息113.4026万元,其中利息为33.4026万元,比等额本息少4.5503万元。

  由于等额本息还款方式前期所还本金较少,利息较多,因此如果李先生提前还贷,则选择等额本息还款方式不如等额本金还款方式划算。如果在还款10年后李先生选择一次性提前还贷。如果李先生选择的是等额本息的还款方式,则在10年后需一次性还48.1845万元,李先生累计还款金额为107.1609万元,其中还的利息总计为27.1609万元。如果李先生采取的是等额本金还款方式,则在10年后一次性需还金额为40万元,李先生累计还款金额为105.0173万元,利息25.0173万元,比等额本息还款方式少2.1436万元。

  注意:由于等额本金还款方式前期月供较高,还款压力较大,因此只适合家庭收支盈余较大,还款能力较强的市民。

  方案二

  双周供比月供节省利息

  双周供还款方式:将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半左右。由于还款频率快,可以节省不少利息。

  操作:李先生的80万元贷款如果选择双周供,则还款期为212月,每两周还款额为2452.1元,每月的还款额约为4904元,与月供的还款压力约略相当。李先生累计需还利息为33.0417万元,比月供节省利息4.9112万元。

  注意:双周供由于一年有52周,一年下来李先生的双周供需还款26期,相当于月供情况下的13期,比月供要多还一个月约4900元。

  一年中,有某两个月,李先生需要还款三次,当月还款压力较大。

  方案三

  长期贷款短期化可降利率

  气球房贷:可选择较短的贷款期限(如5年),以较长的期限(如20年)来计算月供,这样不但月供压力有所减小,而且贷款利率也享受5年期的利率。5年还款期满后,一次性将余额还清。只要还款记录良好,银行方面将提供再融资服务,无额外费用。

  操作:以李先生为例,如果贷款初期选择20年普通贷款,则实行5年以上利率,目前5年以上基准利率5.94%,打七折后4.158%;如果选择5年期气球贷,则基准利率为5.76%,七折优惠利率为4.032%。

  如果李先生选择5年期的气球贷,月供按20年贷款计算;在5年期满后,再选择期限5年、月供按15年期计算的气球贷来融资还款。

  如此以往,直至20年满贷款还完。假设20年中贷款利率不变,则李先生在20年时间里享受的都是5年期的贷款利率,如果李先生选择的是等额本息还款方式,则月供均为4861.34元。在20年的贷款期限里,李先生的还款总额为116.6722万元,其中利息为36.6722万元,比普通的20年期贷款节省1.2807万元利息。

  目前,深发展的气球贷既可以与双周供结合,也可以等额本金的方式还款,进行组合的话,节省利息更多。如以气球贷的双周供方式还款,则80万元贷款每期还款额为2428元,还款期限为212个月,累计需还利息319374元。比普通商业贷款以等额方式还款要少6.0155万元。

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