房产投资六大攻略 盲目跟风必入套

来源:   2011-11-10 21:21:39【 】             影响指数             


 
  机会成本要牢记  在房产的投资过程中,单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的,而是应该牢记机会成本的存在。比如今年3月王女士贷款30万购买一套房产,其贷款资金的成本为5.51%;而其拥有一套45平...

  机会成本要牢记

  在房产的投资过程中,单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的,而是应该牢记机会成本的存在。比如今年3月王女士贷款30万购买一套房产,其贷款资金的成本为5.51%;而其拥有一套45平方米左右的已购公房,如果出售,其售价为30万,如果出租,年收益为4.2%左右。按国际惯例,如果房产投资的收益能够达到4%-5%,就说明具有较强的投资收益。因此,就简单看投资收益,王女士可以将房产出租而非出售。但是,结合5.51%的机会成本,相信当前出售就更为合理。

  空置时间转收益

  在获取房产出租收益当中,房屋租金的高低亦可以大体决定整体的房产年收益,从而使得众多房产投资者陷入了高租金的泥潭。殊不知,出租年收益的高低并非完全取决于月租金的高低,还与房屋出租空置时间的长短紧密相连。比如同区域的张先生和李小姐均有一套两居室出租,按市场价该区域的两居室为2000元/月,空置期一个月。而张先生的租价是每月2100元/月,导致其出租空置期达到了两个月,李小姐即按市场价出租。虽然张先生的月租金要高出李小姐100元/月,但全年的收益却是李小姐高出张先生1000元。因此,要将空置时间合理转化成有效收益。

  盲目跟风必入套

  不同类型的房产,其投资收益亦存在明显的差异。一般来说,中高档物业的房产投资收益相对较高,普通房产住宅的投资收益要相对偏低,从而给消费者一个投资置业的导向,纷纷往中高档物业转移。但是,盲目跟风,必然会使部分投资者陷入套牢的窘境。因此,唯有仔细分析研究之后介入才是上策。

  阶段差异亦有异

  人的一生可以分为不同的阶段,在每个阶段中,选择房产的目的亦会不同。对于家里已有小孩上学的家庭来说,其主要的目的可能是为了提升孩子的求学质量,从而会将置业区域选择在一些院校相对集中的地段,这些区域的房价往往会偏高于其他区域10%左右。而当前的一个现状却是,无论是家有小孩还是单亲人群,均往学校周边挤。其实,对于还未成家的单亲人群来说,大可不必去挤那个“独木桥”,亦可以选择其他区域。

  面面俱到非无险

  在考虑投资风险之时,我们普遍会存在这样一种投资理念“要把鸡蛋放在不同的篮子里”,在实际运用中,不少投资者存在这种误区,他们往往将鸡蛋放在过多的篮子里,使得投资追踪困难,导致分析不到位,从而降低了预期收益。因此,面面俱到非无险,而是需要学会如何将“鸡蛋放在一些优质的篮子”,使得有限的资金获取最大的收益,房产投资也不例外,选择几类自己擅长熟悉的物业投资不失为明智之举。

  视野狭窄遇瓶颈

  判断一项房产投资的价值高低取决于以怎样的思路去评判它,是在一个局部区域或一个时段中去思考它,还是在全局范围或更长时间周期中去思考它,其差异是巨大的。当然,现实的情况是不同地域或房产类型是存在壁垒的,有的你看到了,没法进入。但是,当前的很多房产投资人并没有在尽可能的范围中去比较投资机会,往往在限定范围中自得其乐,这就会导致投资回报偏低,甚至遭遇投资的瓶颈。

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