有多少钱可以买房 买房前要考虑的8个财务问题

来源:   2011-11-10 21:19:26【 】             影响指数             


 
如果你正在焦虑地考虑买房事宜,来看一看你应该注意的财务问题吧。

  我们对有关房地产贷款的财务问题,做了一些条分缕析的考察,从而得出了一些和通常答案不同的结论。就把这些解答作为你被这篇很长的文章折磨...
如果你正在焦虑地考虑买房事宜,来看一看你应该注意的财务问题吧。dRz3158创业网
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  我们对有关房地产贷款的财务问题,做了一些条分缕析的考察,从而得出了一些和通常答案不同的结论。就把这些解答作为你被这篇很长的文章折磨的报酬吧。dRz3158创业网
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  有多少钱可以买房dRz3158创业网
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  简而言之,量入为出,有多少钱买多大房子。按照业内经验总结,如果是自住房屋,总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全,每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。而这个经验值只不过是个适中方案,比如公司人的预期收入,售楼小姐就会把你的预期收入算得很高,而保险专家会把预期收入算得比较悲观,倾向于用投资赚取更多收益的人士,他们总是天真地认为投资的收益会战胜通货膨胀—比如说我—就会把50%这个比例压得更低,以便除了生活开销之外有更富余的资金用于定投活动。dRz3158创业网
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  测算现金:要测算家庭可变现用于购买房产的现金,这种测算不能满打满算,在已经购买大病和意外保险的情况下,最少要预留出家庭6个月的生活费,以防不测。dRz3158创业网
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  预期年收入:这个测算比较复杂,因为这和个人的境遇有很大关系,很像在预测一只股票的升值幅度。如果你非要预测,可以把你工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率,得出你的平均年收入增长曲线,然后再预计以后6年的通货膨胀率,一般来说这是个猜测的数据,假设你月入6000,你猜测今后6年平均通胀率为4%,而你此前5年的实际工资增长率为10%,那么你未来工资增长率为“10%×70%+4%”,也即11%,据此你可推断未来6年的工资水平。这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分,有的公司人从事周期性极强的行业,在旺季和淡季的年份收入相差很大,如果计算比较保守的话,应该按淡季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。dRz3158创业网
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  你应该买多少钱的房子dRz3158创业网
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  假设某公司人月收入5000元,贷款20年,首付30%的话,那么这个公司人适宜购买房价在100万元左右,而首付款需要在30万左右。推算公式如下:dRz3158创业网
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  房价之外还有哪些费用dRz3158创业网
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  如果购房的公司人只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题,因为除了房屋价款以外,还有乱七八糟一大堆其他税费等着你支付。dRz3158创业网
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  契税:90平米以下普通住宅契税为1%,90-140平米的住宅契税为1.5%,非普通住宅的契税税率为3%。这是2008年底进行过调动的税率,税率会随着金融当局的政策而变化。dRz3158创业网
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  印花税:暂免。dRz3158创业网
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  公共维修基金:从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平米造价的8%缴存首期公共维修基金。dRz3158创业网
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  按揭费用:公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元;评估费用不低于300元,不高于1500元。dRz3158创业网
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  首期物业费:收房时须交一年的物业管理费用。dRz3158创业网
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  首期取暖费:收房时须交一年的取暖费用(北方地区,自供暖除外)。dRz3158创业网
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  装修费用:每平米平均1000元左右。dRz3158创业网
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  车位费用:大概一个月100-400元dRz3158创业网
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  如果有公司人要购买一套90平米的多层住宅新房,总价80万,首付20%以公积金贷款的普通住房其所需要缴纳的费用则有:dRz3158创业网
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  在二手房交易中还需要缴纳中介费用;成交价格的2.5%以内的信息费用;居间中保及权证代办费用3000元;贷款服务费用1000-2000元。dRz3158创业网
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  在二手房交易中卖方还需缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。但一般卖方会把这些税务费用加在买方身上,如果购买二手房的公司人也应该对这些税有所了解。dRz3158创业网
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  提前还贷是不是好主意dRz3158创业网
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  很多公司人认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为,如果有足量的现金,最好提前还清房屋贷款,这样可以无债一身轻,不过也许事实并非如此。dRz3158创业网
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  我们可以拿国债收益和房屋贷款做以下对比。2008年1万元新发行的3年期首期国债的到期收益为1098元,5年期的首期国债到期收益为2040元。以此为基准计算15年后两种国债收益分别为5490元和6120元,那相对于10万元的两种国债收益分别就是5.49万元和6.12万元。而同期放贷,10万元15年个人住房商业贷款,等额本息还款方式五年以上利息贷款利率打完七折为4.16%,15年还款利息总额为34591.67元,两者相差1万多块的利差。dRz3158创业网
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  还款利率会随着宏观经济的变化而起伏,但是由于在这个经济发展阶段,金融当局对个人购买住房的鼓励,长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果公司人购房者是更激进的投资人,选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资,比如更有魅力的公司债或者普通股投资,从长期来说应该可以获得更加出色的收益—据统计美国股票长期平均收益在8%左右,而中国资本市场的年头比较短而且波动极大还不具统计学意义,但总的来说不会 比这个收益率差—也就是说,公司人如果提前还贷,在这个经济阶段,会付出很大的机会成本,而且也可能由于大部分存款的消耗,在一段时期失去存款保障,对生活中的紧急情况缺乏应付能力。当然,上边所说的不包括“消费狂”型公司人,他们更喜欢把大量现金用在消费上,如果是这样也就不存在收益差的问题,把钱用来还房贷则是一个好主意。dRz3158创业网
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  固定利率好不好dRz3158创业网
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  房屋固定利率贷款就是把房屋贷款在一定时间内固定下来,不随着现行利率变动。利率固定在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个档。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别,不同的是公司人需要事先对市场有所判断,利率是不是要上升?在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。dRz3158创业网
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  固定利率基本上是公司人购房者和商业银行的一个对赌,如果在贷款期间利率处于上升周期,那么购房人就赢了,如果利率处于下降周期,那么购房人就输了。固定利率贷款的利率要高于同期浮动贷款利率,这种利率上的歧视使得想采取固定利率的公司人购房者已经先输了一成,因为从历史经验来看,从现在看下三年或者五年的平均利率水平是很难的,所以对于以后利率的水平猜测,银行和公司人都处于“俩眼一抹黑”的状态。所以,如果是公平的完全对赌,那么固定利率应该定在现有的利率水平才合适,如果定在高于现在房屋贷款利率水平,那就等于是你和银行跑一个为期至少3年的马拉松,而银行已经先跑出几千米了。而且银行相对公司人购房者来说,占有绝对的信息优势和解释权,所以,在这个赌博中,公司人胜利的可能性是非常小的。在升息频繁的经济周期中,银行推出固定利率信贷产品在一定程度上契合了购房者的恐慌心理,而银行赚到了实际利益。
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